Konkursboet trer ikke inn i leieavtalen

Utleier av fast eiendom kan havne i noen utfordrende rettslige situasjoner som må håndteres når leietakeren går konkurs.

Dekningsloven § 7-10 har særlige bestemmelser, som ved leietakers konkurs går foran leiekontraktens bestemmelser. Denne bestemmelsens utgangspunkt er at boet til leietaker automatisk trer inn i leieavtalen. Dette gjelder dersom ikke konkursboet, senest fire uker etter konkursåpning, erklærer at det ikke vil tre inn i avtalen.  

Konkursboet må derfor ta stilling til om det ønsker å bringe leieforholdet til opphør.

Dersom konkursboet erklærer at det ikke vil tre inn i leieavtalen, er det viktig for utleier å avklare hvilket krav utleier har mot konkursboet, og også spørsmål om rett til innestående på en depositumskonto. Dersom konkursboet trer inn i leieavtalen oppstår det spørsmål om hvilke rettigheter partene har til å si opp leieavtalen, og hvilken rett konkursboet har til å overføre leieavtalen til en tredjepart.

Konkursboet trer ikke inn i leieavtalen

Utleier kan kreve utestående leie frem til konkursåpning dekket som en «dividendefordring» i boet. Det følger av dekningsloven §§ 7-7 og 7-8 at utleier også kan kreve erstatning for det tap manglende oppfyllelse av leiekontrakten har påført utleier fremover i tid til leieforholdet opphører. Dividendefordringen er ikke en prioritert fordring. Dette innebærer for utleier at leietakers midler ved konkursåpning må overstige prioriterte krav på lønn og skatt/avgift for at han skal få dekning fra konkursboet for den ubetalte leie.

Leie i tiden mellom konkursåpning og tidspunktet for når konkursboet erklærer ikke-inntreden dekkes som et massekrav i boet. Denne leien vil utleier ha krav på å få betalt fra konkursboet krone for krone, beregnet per dag.

Utleiers krav på forfalt husleie kan kreves avregnet mot innestående på depositumskonto. Konkursboet plikter ikke alltid å vaske/rydde lokalet. Boet kan velge å abandonere eiendeler der, slik at lokalet anses tilbakelevert til utleier. Utleier kan trekke på garanti eller depositumskonto for å få dekket opprydningskostnader, dersom garantien dekker samtlige forpliktelser etter leiekontrakten. Det samme vil gjelde for endelig konstaterte tap i fremtidige leieterminer.

‍

Konkursboet trer inn i leieavtalen

Konkursboet blir berettiget og forpliktet på avtalens vilkår ved inntreden. Dette innebærer at boet har rett til å disponere over lokalet både rettslig og faktisk, og at boet plikter å betale leie til utleier fra konkursåpningstidspunktet, som et massekrav i boet.

Konkursboets rettslige disponering over lokalene, innebærer blant annet en rett til å overføre leiekontrakten til en tredjepart. Selv om leieavtalen inneholder bestemmelser om forbud mot overdragelse av leieavtalen, er denne ikke bindende for konkursboet, jf. dekningsloven § 7-10 fjerde ledd.

Konkursboets rett til å overføre leieavtalen til en tredjepart kan virke inngripende overfor utleier. Det er derfor viktig å være klar over de begrensninger som finnes i konkursboets rett til å overdra leieavtaler.

Etter husleieloven § 8-4 er overføring av leieavtale betinget av utleiers godkjenning innen en måned fra forespørsel. Dersom utleier ikke svarer innen denne fristen regnes dette som godkjenning til overføring.

Utleier kan etter husleieloven § 8-4 imidlertid bare nekte samtykke til overføring av leiekontrakten dersom det foreligger "saklig grunn". Det er ikke saklig grunn at utleier selv ønsker å overta lokalene, heller ikke at ny leietaker ikke vil gå med på endrede leievilkår. Det mest praktiske tilfellet hvor det foreligger saklig grunn til nektelse, er der utleier har grunn til å frykte at ny leietaker ikke har evne til å betale leie. Konkursboet kan si opp kontrakten med «sedvanemessig varsel», jf. dekningslovens § 7-6, 1. ledd 2.avsnitt.  Av samme bestemmelse følger det at det gjelder en tre måneders oppsigelsesfrist dersom slik «sedvane ikke foreligger». Denne regelen gjelder også ved tidsbestemte leieforhold. Regelen gir bare en ekstraordinær oppsigelsesadgang for boet, og gir altså ikke utleier en tilsvarende rett.  Gårdeiers oppsigelsestid vil derfor følge av leieavtalen.  

Dersom utleier har hevet leieavtalen før konkursåpning, vil denne hevning også stå seg overfor boet. En utleier bør derfor ikke avvente situasjonen til det åpnes konkurs om gårdeier ønsker å heve kontrakten.

‍

‍